19.08.2019 / Verfasser: Joachim Fürst

Der Nießbrauch als Gestaltungsmittel bei der lebzeitigen Übertragung von Immobilien

Aufgrund der in den letzten Jahren sehr stark gestiegenen Immobilienpreise wird eine steuerfreie Übertragung von Immobilien in die nächste Generation, z.B. an die eigenen Kinder, immer schwieriger. Hier kann ein Nießbrauch, neben persönlichen Schenkungsteuerfreibeträgen und geringfügiger sachlicher Steuerbefreiung für vermietete Immobilien, eine sinnvolle Gestaltungsoption sein, um erhebliches Steuersparpotenzial zu schaffen.

Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer (=Nießbraucher) das Eigentum an der Immobilie zivilrechtlich an den Nießbrauchsbelasteten. Dem Nießbraucher stehen weiterhin die Nutzungen, z.B. die Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie, oder die Eigennutzung, zu. Im Gegenzug dazu kann der vormalige Eigentümer und nunmehrige Nießbraucher nicht mehr über die Immobilie verfügen (Veräußerung, Belastung) oder wesentliche Umgestaltungen vornehmen. Er hat zudem die Immobilie in ihrem Bestand zu erhalten.

Steuerlich gesehen liegt eine Schenkung der Immobilien an den Nießbrauchsbelasteten vor, die mit den schenkungsteuerlichen Werten anzusetzen ist. Da der Nießbrauchsbelastet (=Beschenkte) die Nutzungen aus dem Nießbrauch nicht ziehen kann, wird der auf die Lebenserwartung hochgerechnete Nießbrauch als Belastung beim schenkungsteuerlichen Wert abgezogen, wodurch sich eine wesentlich niedrigere Steuerbelastung ergibt und häufig die Schenkungsteuer vollständig vermieden werden kann.

Fazit: In vielen Fällen lässt sich die Schenkungsteuerbelastung bei der Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation deutlich umgehen oder verringern. Jedoch ist dazu aufgrund einiger erbrechtlicher und steuerrechtlicher Besonderheiten eine Einzelfallbetrachtung unumgänglich.

Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Joachim Fürst
Steuerberater
Fachberater für Unternehmesnachfolge (DStV e.V.)