17.12.2018 / Verfasser: Joachim Fürst

Immobilien- und Kapitalinvestitionen - Mit oder ohne Investitionsgesellschaft?

Meist herrscht die Meinung vor, eine Investition in Kapitalanlagen oder Immobilien sei aufgrund der hohen Verwaltungskosten einer Investitionsgesellschaft am Günstigsten, wenn diese direkt erfolgt. Die Erfahrung zeigt aber, dass sich ein genauerer Blick lohnt.

Formen der indirekten Investition:

Idealerweise werden indirekte Investitionen über drei Rechtsformen vorgenommen: GmbH, gewerblich geprägte GmbH & Co.KG, vermögensverwaltende GmbH & Co. KG

Steuerrecht:

Grundsätzlich unterscheiden sich die vier Investitionsformen in ihrer Steuerlast. Bei einer Direktinvestition oder einer Investition über eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG werden Einkünfte aus Kapitalvermögen und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt und es fällt Einkommensteuer an. Bei einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG werden Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt, und es fällt zusätzlich zur Einkommensteuer noch Gewerbesteuer an. Bei einer Investition über eine GmbH fällt auf Ebene der Gesellschaft Körperschaftsteuer und womöglich Gewerbesteuer an, und bei Ausschüttung von Dividenden fällt auf Ebene der Gesellschafter Einkommensteuer an.

Gesellschaftsrecht:

Der gewichtigste Vorteil einer Investition über eine Gesellschaft sind die gesellschaftsrechtlichen Möglichkeiten. Zum einen kann das Kapital (z.B. bei einer GmbH) ohne Weiteres in der Gesellschaft verbleiben und der Zinseszinseffekt bestmöglich ausgenutzt werden. Zum anderen können weitere Personen beteiligt werden und die Gesellschaften als Instrumente der Vermögensnachfolge eingesetzt werden. So können z.B. bei einer GmbH & Co. KG die Anteilsquoten verschoben werden, ohne dass Grundbuchkorrekturen in den investierten Immobilien vorgenommen werden müssen.

Tipp:

Bei Investitionen ab einer gewissen Größenordnung sollte der Einsatz einer Gesellschaft auf jeden Fall geprüft werden. Das Gesellschaftsrecht bietet vielfältige Möglichkeiten, um neben den rein steuerlichen Aspekten noch eine ganze Reihe anderer, wichtiger Punkte zu regeln.


Joachim Fürst
Steuerberater
Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.)