16.10.2018 / Verfasser: Rudolf Kettel

Real - Estate TAX COMPLIANCE für Immobilienvermögen mit ausländischer Investorenbeteiligung

Der Beitrag befasst sich mit sogenannten Inbound Strukturen bei in Deutschland gelegenen Immobilien.

Dabei geht es um ausländische oder inländische Objektgesellschaften, an denen sowohl inländische als auch ausländische natürliche Personen beteiligt sind. Diese Gesellschaften haben in der Regel im Inland steuerpflichtige Einkünfte aus den in Deutschland vermieteten Immobilien.

Weitere steuerliche Anknüpfungspunkte ergeben sich auch im Bereich der Umsatzsteuer,  Gewerbesteuer sowie Grunderwerbsteuer und der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

In den letzten Jahren haben sich gravierende Neuregelungen auf Grund der Rechtsprechung und der Gesetzgebung ergeben. Nicht nur die Rechtsprechung der für Steuern zuständigen höchsten gerichtlichen Instanz in Deutschland, des Bundesfinanzhofes, sind zu beachten, sondern auch die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs.

Daneben ergeben sich auch aus dem GAAR-BEPS Projekt der OECD und der ATAD-Direktive der EU gravierende Neuerungen, welche vom deutschen Gesetzgeber umzusetzen waren.

Status Quo
Mit der im Jahr 2018 beschlossenen Steueränderung wird die Grunderwerbsteuer nochmals verschärft. REITT-Strukturen erfordern nunmehr eine Mindestbeteiligung von 10 % am Gesellschaftsvermögen. Die Grunderwerbsteuer-Vergünstigungen im Konzernverbund, welche der Gesetzgeber für Restrukturierungen im Konzernverbund geschaffen hat, liegen derzeit dem EuGH zur Überprüfung unter dem Gesichtspunkt verbotener Beihilfen vor.

Die Umsetzung der MwSt-Direktive zur Grundstückleistung hat den Begriff erheblich erweitert und die Komplexität der Mehrwertsteuer nochmals erhöht. Noch schwerer handhabbar sind die Korrekturvorschriften (§ 15a UStG ) bei Nutzungsänderungen oder Verkäufen von Immobilien.
Die Rechtsprechung zu der 15 % Grenze bei den anschaffungsnahen Aufwendungen hat die Rechtslage zwar geklärt, aber weiter verschärft.

Die Buchführungspflicht für ausländische Gesellschaften mit inländischen Immobilienvermögen wurde vom BFH bestätigt. Zusätzlich kann hier unter gewissen Umständen auch eine Gewerbesteuerpflicht drohen. Sollte an diesen ausländischen Immobiliengesellschaften auch ein unbeschränkt Steuerpflichtiger im Inland beteiligt sein, dann hat auch er die Hinzurechnungsbesteuerung nach dem Außensteuergesetz zu beachten.

Last but not least wurde die beschränkte Steuerpflicht um Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Immobiliengesellschaften erweitert.

Die persönliche Risiken für die Anteilseigner sowie die Risiken für das Unternehmen und für alle an dem Bearbeitungsprozess zur Erstellung von Steuererklärungen beteiligten Personen sind auf Grund der deutlich gestiegenen Komplexität in diesem Bereich beachtlich. Nachdem die Strafvorschriften verschärft wurden, gilt es Fehler in der deutschen Steuererklärung zu vermeiden. Immobiliensteuerrecht ist eine höchst komplexe Angelegenheit.

Welchen Vorteil hat ein Tax Compliance System für Immobiliengesellschaften
Mit der Einführung eines Tax Compliance Management Systems können nach den Vorgaben der Finanzverwaltung im Anwendungserlass zu § 153 AO Fehler straffrei berichtigt werden. Dies gilt nur, soweit ein solches System eingeführt wurde und vom Unternehmen auch gelebt wird. Eine straffreie Fehlerkorrektur ist sogar dann möglich, wenn ein Steuerprüfer einen Fehler entdeckt hat.

Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Erfahrung und unserem Wissen bei der Einführung, Überwachung oder Prüfung eines Tax Compliance Systems zu Verfügung. Eine Investition, die sich gemessen an den Risiken nicht nur in Bezug auf die steuerlichen Risiken, sondern auch im Hinblick auf die Optimierung der Arbeitsprozesse lohnt.

Rudolf Kettel
Wirtschaftsprüfer - Steuerberater