05.02.2021 / Verfasser: Constanze Irrgang

Umsatzsteuer auf Nebenkosten bei gewerblicher Vermietung

Der Bundesgerichtshof hatte sich im Urteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20 mit einem Fall zu befassen, in dem der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und mit dem Mieter ausdrücklich vereinbart hatte, die Grundmiete sei zuzüglich der jeweiligen Umsatzsteuer zu leisten. Hinsichtlich der Nebenkosten hatten die Parteien allerdings lediglich vereinbart, der Mieter habe alle auf dem Grund- und Gebäudebesitz ruhenden öffentlichen und privaten Lasten einschließlich Grundsteuern etc. zu tragen.

Es stellte sich die Frage, ob auch die auf die Nebenkosten entfallende Umsatzsteuer durch den Mieter bezahlt werden musste. Der Bundesgerichtshof bejahte dieses nach einer Vertragsauslegung mit folgender Begründung: Aus § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebe sich, dass die Vertragsparteien vereinbaren könnten, der Mieter habe die Betriebskosten zu tragen. Diese seien als Bestandteil der Miete anzusehen. Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG unterlägen die Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführe, der Umsatzsteuer. Ausgenommen hiervon sei gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken. Jedoch könne der Unternehmer einen Umsatz, der nach dieser Bestimmung steuerfrei sei, gemäß § 9 Abs. 1, 2 UStG als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt werde und der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwende oder zu verwenden beabsichtige, die den Vorsteuerabzug nicht ausschlössen.

So habe sich der Vermieter hier verhalten, weshalb die Steuer auf den gesamten Umsatz entstanden sei - somit auf die gesamte Miete einschließlich der Nebenkosten. Dem Mieter sei bekannt gewesen, dass der Vermieter nach § 9 UStG zur Umsatzbesteuerung optiert gehabt habe. Das folge bereits aus der Vereinbarung, worin eine monatliche Miete "zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer" vereinbart gewesen sei. Zugleich sei dem Mieter damit bewusst gewesen, dass er eine die Steuer ausweisende Rechnung erhalten würde und seinerseits den Vorsteuerabzug würde nutzen können. Wegen der Einheitlichkeit der vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) habe damit zugleich festgestanden, dass der Vermieter auch auf die Umlage der Nebenkosten Umsatzsteuer zu entrichten und diese in seinen Rechnungen auszuweisen gehabt habe, der Mieter also auch insoweit den Vorsteuerabzug würde nutzen können.

Constanze Irrgang
Steuerberaterin - Rechtsanwältin