10.11.16 / Verfasser: Constanze Irrgang

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Forderungsausfall aufgrund Insolvenz des Käufers

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich gemäß § 8 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gelten bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Die Bewertung der Kaufpreisforderung richtet sich nach § 12 BewG, weil es sich um eine Kapitalforderung handelt. Kapitalforderungen sind danach mit dem Nennwert anzusetzen, wenn nicht besondere Umstände einen höheren oder geringeren Wert begründen. Unter Nennwert wird hierbei der Betrag verstanden, der nach dem Inhalt des Schuldverhältnisses vom Schuldner bei Fälligkeit der Forderung zu entrichten ist. Forderungen, die uneinbringlich sind, bleiben außer Ansatz.

Fraglich ist, ob die Insolvenz des Käufers einen besonderen Umstand darstellen kann, der einen geringeren Wert begründen kann bzw. ob § 12 Abs. 2 BewG Anwendung zu finden hat. Dieses ist nicht der Fall.

Der BFH (Urteil vom 12.5.2016 - II R 39/14) hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem mit notariellem Vertrag vom 30.12.1998 eine landwirtschaftlich genutzte Fläche für 6.897.700,00 DM an eine Erschließungsgesellschaft verkauft wurde. Der Kaufpreis war bis zum Abverkauf der einzelnen Baugrundstücke insoweit gestundet, als bei der Veräußerung eines Baugrundstückes jeweils ein Teilbetrag des Kaufpreises in Höhe von 130,00 DM je Quadratmeter fällig sein sollte. Der gesamte bis zum 31.12.2006 noch nicht fällig gewordene Restkaufpreis sollte am 15.01.2007 in einer Summe fällig und zahlbar sein. Mit Bescheiden vom 15.07.1999 bzw. 22.11.1999 wurde die Grunderwerbsteuer auf 219.691,00 DM festgesetzt. Am 03.05.2010 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Erschließungsgesellschaft eröffnet. Danach beantragte der Insolvenzverwalter die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer.

Der BFH hat in der zitierten Entscheidung ausgeführt, die Berücksichtigung besonderer Umstände i. S. d. § 12 Abs. 1 S. 1 BewG setze voraus, dass sie der Kapitalforderung selbst innewohnten, ihr also immanent seien. § 12 Abs. 2 BewG sei zwar nicht generell von der Anwendung ausgeschlossen, habe aber für die Bewertung von Kaufpreisforderungen für Zwecke der Grunderwerbsteuer regelmäßig keine Bedeutung. Da zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags im Allgemeinen davon auszugehen sei, dass der Kaufpreis auch entrichtet werde, sei der Kaufpreis grundsätzlich mit dem Nennwert als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzen. Auf die Bewertung der Kaufpreisforderung zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Steuertatbestands habe es keinen Einfluss, ob der Grundstückskäufer den Kaufpreis später tatsächlich zahle oder der Verkäufer mit der Kaufpreisforderung ganz oder zum Teil ausfalle. Damit stellen die spätere Insolvenz des Käufers und der Ausfall der Kaufpreisforderung keinen besonderen Umstand dar, der einen geringeren Wert der Kaufpreisforderung begründen könnte, die für die Grunderwerbsteuer weiterhin mit dem Nennwert anzusetzen ist.

Der BFH hat ferner entschieden, dass die spätere Insolvenz des Käufers und der Ausfall der Kaufpreisforderung auch kein Ereignis darstellen, das steuerliche Wirkung für die Vergangenheit hat und das die Änderung des Steuerbescheides nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO ermöglichen würde.

Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Käufers führe zwar nachträglich dazu, dass die noch bestehende und bereits fällige Kaufpreisforderung als uneinbringlich einzustufen sei, soweit der Verkäufer im Insolvenzverfahren nicht befriedigt werden könne. Diese Bewertung wirke sich jedoch nicht auf den Wert der Kaufpreisforderung im Zeitpunkt der Verwirklichung des grunderwerbsteuerbaren Tatbestands aus und stelle damit kein rückwirkendes Ereignis dar. Die (teilweise) Uneinbringlichkeit der Forderung berühre weder die Wirksamkeit des Kaufvertrags über das Grundstück, noch führe sie zu einer Herabsetzung des vereinbarten Kaufpreises. Auch durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens sei die (Rest-)Forderung nicht nachträglich erloschen. Die Gläubiger seien lediglich von der Eröffnung bis zur Aufhebung des Insolvenzverfahrens gehindert, ihre Forderung außerhalb dieses Verfahrens geltend zu machen. Nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens könnten die Insolvenzgläubiger ihre restlichen Forderungen gegen den Schuldner unbeschränkt geltend machen (§ 201 Abs. 1 InsO). Damit habe die Nichtzahlung der Kaufpreisforderung keinerlei Einfluss auf den Kaufvertrag, der als nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbarer Rechtsvorgang unverändert bestehen bleibe. Überdies liege auch keine 'Herabsetzung des Kaufpreises i. S. d. § 16 Abs. 3 GrEStG vor.

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Constanze Irrgang
Rechtsanwältin - Steuerberaterin